房地產景氣何時再臨、不景氣何時結束？對絕大多數投資人而言，
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，找尋這個問題的終極答案，
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，就有如追尋「聖杯」般的渴望。長年鑽研國內外房地產的經驗告訴我，
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，沒有人能精準預測房市的景氣開始及結束，
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，但至少可以透過觀察過往已發生的每一波房市景氣出現及結束的各種變動條件，
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，再推演出最佳的進出場好時機。就拿台灣及與我們經貿關係最密切的美日及中國大陸的房地產景氣變化為例，
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，看是否找出一些共同的端倪。台灣房地產近50年來總共出現了幾個景氣高峰，
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，分別發生在1972年的第一次石油危機、1978第二次石油危機、1989年股市上萬點、2003年SARS結束後，
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，以上的四個時間點，各拉開了一波房地產的景氣期，尤其在2003 ~2014年這一波多頭竟一口氣走了整整11個年頭，打破國內房市景氣周期六至七年的慣性，成為台灣房市史上最長的景氣時期。至於日本房市，1985年起的日圓升值熱，拉開日本史上最強的房市多頭，不過短短六年後，約1991年起，房價只升不跌的神話就幻滅，隨著人口紅利消失、經濟出現負成長，最終引爆經濟超級大泡沫，房地產價格出現連跌了20幾年的空頭走勢。直到安倍晉三上台連發經濟三箭，實施貨幣寬鬆政策，引導日圓走貶，加上2020年申奧成功等利多，經濟成長終見曙光、部分都會區房價開始止跌回升。接著觀察美國房市，2008年次級房貸及雷曼兄弟的金融風波引發的全球性金融風暴，美國房地產價格出現斷頭風潮，包括拉斯維加斯、邁阿密等知名觀光大城，房價近乎崩盤，法拍屋觸目可及，卻乏人問津，不過短短五年，2013年起隨著經濟穩定、失業率降低，美國房市漸漸恢復正常的熱絡交易，尤其在華人聚居的大城市，包括洛杉磯、紐約等都會區的房價已連續三年走高。最後，我們來看新東方明珠的上海，1997亞洲金融風暴後，上海的房地產一度不景氣好幾年，到處可以看到已停工的爛尾樓，不過，在全面開放商品房交易及經濟持續高成長的帶動下，從2001年又拉出一波波房地產起漲的序幕，房價漲翻天，一直到目前都未見疲態。台、美、日、中的近年房市景氣成因各有不同，不景氣時間長短差異也很大，但是，包括人口紅利、經濟動能、股市多空、利率走勢等，這些足以左右房市景氣的常見指標，固然是投資人研判進出房市的重要因素，但是，最重要隱藏其中的投資小祕密，不知大家注意到沒有？那就是，一旦發生突發的重大事件，市場出現恐慌性殺盤時，往往就是絕佳的逢低投資時機。（作者是長富國際地產公司總經理），